– Reglene om fritaksligning ved utleie gjelder for eneboliger og boliger med to familieleiligheter, men ikke for flermannsboliger eller en boligdel i avskrivbart bygg, forteller partner Per B. Wright i Codex Advokat Oslo.
– En flermannsbolig har tre eller flere familieleiligheter, så begrepet omfatter også boligeiendommer med to familieleiligheter pluss en selvstendig hybelleilighet med egen inngang, eget kjøkken og eget bad.
Varierende fritaksgrense
Dersom boligen kvalifiserer for fritaksligning, er det neste spørsmålet hvorvidt den er langtidsutleid, det vil si i minst 30 dager, eller korttidsutleid.
– Ved kortidsutleie av bolig som du også bruker selv, er årlige utleieinntekter på maksimalt 10.000 kroner skattefrie, utdyper Wright.
– Fritaket gjelder boligen som sådan og ikke for hvert utleieforhold, og dersom utleieinntekten overstiger 10.000 kroner, vil 85 prosent av den overskytende leieinntekten være skattepliktig.
Ved langtidsutleie øker det skattefrie beløpet imidlertid til 20.000 kroner, enten du benytter deler av boligen selv eller ikke.
Kan være helt skattefrie
– Er boligen langtidsutleid og du bruker den som egen bolig, samtidig som du leier ut deler av den, kan alle leieinntektene, selv over 20.000 kroner, være skattefrie, fortsetter advokaten.
– Dette forutsetter at den delen du benytter som egen bolig utgjør minst halvparten av boligens utleieverdi, basert på utleiepris for tilsvarende boliger.
Codex-partneren påpeker at boligens areal ikke direkte avgjør utleieverdien, men at areal og verdi ofte henger sammen.
– Også leietakers bruk av arealet kan har innvirkning på utleieverdien, sier han.
Dette forutsetter at den delen du benytter som egen bolig utgjør minst halvparten av boligens utleieverdiPer B. Wright, Codex Advokat Oslo
En mulig «skattefelle»
Wright advarer at boligeiere kan havne i en skattefelle dersom de har leid ut både som korttidsutleie og langtidsutleie i samme inntektsår.
– Dersom du for eksempel leier ut en hybel for 9.000 kroner per måned, mens du selv bor i resten av boligen, som har en utleieverdi på 15.000 kroner, vil leieinntektene være skattefrie, sier han.
– Leier du imidlertid også ut din egen boligdel for 15.000 kroner, mens du er på en treukers ferie, har du i den perioden brutt kravet om at du skal bo i minst halvparten av boligen, og dessuten overstiger periodens samlede leieinntekter 20.000-kronersgrensen.
Resultatet er at alle inntektene fra hybelutleien nå vil være skattepliktige fra første krone for hele året, ifølge Wright. Inntekten fra korttidsutleien vil på sin side være skattefri opptil 10.000 kroner, mens 85 prosent av det overskytende beløpet blir skattepliktig.
20.000-kronersgrensen
– Hva om kortidsutleien bare er for en uke og du får betalt 3.750 kroner?
– I denne uken vil mer enn halvparten av boligen være leid ut, men fordi den samlede leieinntekten ikke overstiger 20.000 kroner, så vil leieinntektene være skattefrie, svarer advokat Gry M. Helgerud i Codex Advokat Oslo.
– Inntekten fra korttidsutleien den ene uken er også skattefri, fordi den er lavere enn 10.000 kroner.
Fordi den samlede leieinntekten ikke overstiger 20.000 kroner, så vil leieinntektene være skattefrieGry Helgerud, Codex Advokat Oslo
Dokumentasjon viktig
– Hva er hovedårsakene til krangel med Skatteetaten om skattefri utleie?
– En årsak er at det ikke legges frem tilstrekkelig dokumentasjon for at vilkårene for skattefritak er oppfylt, svarer Helgerud.
– For eksempel bør du sørge for å ha og ta vare på alle leiekontrakter og ha oversikt over lengden på leieforholdene.
Helgerud anbefaler videre at man tar utskrift av Finn-annonser eller annet som kan sannsynliggjøre utleiepriser for tilsvarende boliger og hybler.
– Du bør også ta bilder av boligene, da deres tilstand vil påvirke utleieverdien, tilføyer hun.
– Vi ser også misforståelser tilknyttet reglene om flermannsbolig, og der det er en kombinasjon av langtidsutleie og korttidsutleie, ettersom reglene er kompliserte for både Skatteetatens saksbehandlere og de skattepliktige.
Best å være føre var
– Hva kan man ellers gjøre for å redusere risikoen for konflikt med Skatteetaten?
– Legg ved en forklaring og oversikt over leieinntektene som et vedlegg til skattemeldingen, og ta vare på all dokumentasjon som kan ettersendes, dersom Skatteetaten ber om det, svarer Helgerud.
– Dersom Skatteetaten allerede har sendt varsel om kontroll, bør man undersøke reglene nøye og legge frem dokumentasjon og forklaring, slik at man får opplyst de faktiske forholdene.
– Dersom du mistenker at du har gjort feil i tidligere år, og Skatteetaten ikke har påbegynt kontrollsak, kan du normalt unngå straffeskatt ved å sende endringsmelding eller be om frivillig retting, ifølge advokaten.
– Har du andre råd til personer som ønsker å leie ut bolig skattefritt?
– Det er viktig å sette seg inn i skattereglene før man leier ut boligen, sier Helgerud.
– Man bør dessuten merke seg at korttidsutleie i et visst omfang, kanskje så lite som to leiligheter, kan innebære at utleien blir ansett som næringsvirksomhet.
Relevante lover og regler
