– Førstegangskjøpere burde ikke være prisgitt foreldres økonomi for å møte egenkapitalkravet. Her burde vi ha fått på plass lettelser eller rentefrie lån for deler av beløpet tidligere, for eksempel i tråd med ordningen i Australia, sier stipendiat i boligmarkedsøkonomi, Mari O. Mamre ved handelshøyskolen NMBU.
I Australia garanterer myndighetene for opptil 15 prosent av egenkapitalen til førstegangskjøpere uten at det koster noe i fem år. 10.000 slike «rentefrie lån» gir myndighetene ut hvert år til de som har skattbar inntekt opptil 800.000 norske kroner eller 1,26 millioner hvis det er par. Man må selv bidra med moderate 5 prosent av kjøpesummen i egenkapital.
– Feilsått
Boligforskeren mener boliglånsforskriften som sådan bør bestå som permanent ordning og mener den har bidratt til lavere boligprisvekst.
– Boliglånsforskriften bør gjøres permanent og har fungert som et viktig virkemiddel i perioder når realøkonomien eller kriser setter renta ut av spill. Flere land som har strammet inn reguleringer av boliglån i takt med fallende renter har klart å dempe boligprisveksten, som i Norge (2017), Irland og flere kinesiske storbyer, sier Mamre.
Men hun mener den også har hatt uheldige effekter.
– Feilen i mine øyne er at det har vært for lite fokus på førstegangskjøpere og andre sårbare grupper når boliglånsreglene har trådt i kraft eller blitt strammet inn. Dersom dempingen av prisveksten i hovedsak skyldes at vesentlig færre kommer seg inn i boligmarkedet i byene, vil jeg si hele strategien er feilslått.
– Hvorfor mener du det er feilslått?
– Dersom forskriften kun tar hensyn til gjeld og prisinflasjon, mener jeg vi har sviktet yngre generasjoner. Kinesiske storbyer har vært flinke til å balansere begge hensyn, og unge i Kina har blant verdens høyeste eierrater, på tross av rådyre boliger i byene. Shanghai satte i 2017/2018 et egenkapitalkrav på hele 70 prosent rettet kun mot personer som allerede eier bolig – og internasjonale kjøpere, etter en periode med svært høy boligprisvekst. Førstegangskjøpere var unntatt det stive kravet. Det fikk ned prisveksten, og bidro til at unge fremdeles kunne kjøpe i byene, sier Mamre.
Advarer mot turbobanker
– Bør man stramme inn til 4,5 ganger inntekt slik Finanstilsynet har foreslått flere ganger?
– Det er liten grunn til å stramme inn når rentene nå settes opp, med mindre utlånsveksten allikevel blir uønsket høy. Å stramme inn til 4,5 ganger inntekt vil ramme lavinntektsgrupper, men også andre med høy belåning, som for eksempel vil låne til hytte og sekundærbolig i tillegg til boligen de bor i selv.
– Hvorfor ikke fjerne boliglånsforskriften og la bankene styre?
– Å fjerne den kan gi økt press på høyere utlån i vekstperioder i boligprisene. Dersom bankene får utøve mer skjønn og det ikke ligger slike klare forskrifter til grunn, ser vi ofte at turbo-bankene og andre useriøse aktører driver rovdrift på utlån. De «presser» andre aktører til det samme via høy konkurranse. De samlede utlånene blir i økende grad prosykliske, og bidrar til enda større svingninger i boligprisene. Seriøse aktører uttrykker gjerne at de er fornøyde med å ha en forskrift av slike grunner, selv om innrettingen alltid kan diskuteres, sier Mamre.
Vil beholde
Sjeføkonom i Prognosesenteret, Nejra Macic mener også boliglånsforskriften bør beholdes og gjøres permanent.
– Det ville gjort rammeverket mer forutsigbart. Vi bør beholde den dersom målet er en lavere gjeldsvekst som vil bidra til vedvarende lavere boligprisvekst samt minimere risikoen for finansielle ubalanser. Statistikken viser at førstegangskjøperne klarer å komme seg inn på markedet, sier Macic.
– Bør det skje noe med den?
– Jeg tror det kan være klokt å la den stå som den gjør. Jeg tror den bidrar til å holde boligprisveksten nede. Vi så hva som skjedde i 2. og 3. kvartal i 2020 da den ble midlertidig opphevet ved at fleksikvoten ble doblet. Det bidro til økt etterspørsel på kort sikt, mens tilbudssiden ikke kan endres så raskt, og resulterte i at boligprisveksten i den perioden, og etterpå, ble sterkere enn den trolig ville vært uten endringen.
Fleksibilitetskvote
Selvaag Bolig er en av dem som som ønsker større fleksibilitetskvote for bankene.
– Jeg mener det fortsatt kan være en boliglånsforskrift, men den må være mer fleksibel. Fleksibilitetetskvoten kunne fint vært på 25 prosent. Veldig mange får rask lønnstigning i starten av en jobbkarriere og det burde bankene få lov til å ta med i beregningen. Nå er det en skjevdeling, der de med mye penger og rike foreldre vinner frem, sier adm. direktør Sverre Molvik.
Mer bruk av skjønn, mener Nejra Macic kan bli problematisk.
– Det må være et regelverk i bunn som sikrer at ikke alle bankene uavhengig av hverandre utøver skjønn i samme retning, og gir altfor mange lånesøkere unntak fra forskriften. Denne systemrisikoen i det samlede finansielle systemet er ikke like enkelt å se for den enkelte bank, sier Macic.
Finanstilsynet skal innen 30. september komme med en ny vurdering av utlånsforskriften.
