Refinansierer 4,7 milliarder: – Mange skjønner ikke risikoen

Familieeide Møller Eiendom råder over en portefølje på rundt en halv million kvadratmeter, som ved inngangen til 2023 var verdsatt til 15,1 milliarder kroner.

Nå refinansieres 70 prosent av gjelden til en ny låneramme på 4,7 milliarder kroner som inkluderer både eksisterende gjeld, refinansiering og nye låneopptak. Motpart er et konsortium bestående av Nordea, SEB, Handelsbanken og DNB, med Nordea som bærekraftkoordinator.

De finansielle vilkårene er ikke offentlige, men pakken setter trolig norgesrekord innen bærekraftskoblet finansiering.

– Etter hva Møller Eiendom kjenner til, er det den største låneavtalen av sitt slag innen næringseiendom i Norge hvor andelen bærekraftig leieinntekt i låneavtalen er basert på EUs taksonomiregelverk og knyttet opp mot selskapets prestasjon innen bærekraft, uttaler markedsdirektør Pål Bøe til Finansavisen.

Baltikum foran i løypa

Ennå har det vært lite oppmerksomhet rundt det søvndyssende ordet «taksonomi» i Norge, men Møller Eiendom har fått en forsmak på hva som kan komme. 3 prosent av porteføljen ligger nemlig i Baltikum, som jo er en del av EU.

– ESG som risikofaktor materialiserer seg raskere enn vi trodde det skulle gjøre. For to år siden var det ikke ett spørsmål om energisertifisering i Baltikum. Men nå, hvis ikke energimerkingen er bra nok, får du ikke finansiering hvis du ikke har en plan om å bedre den, sier finanssjef Marianne Storli.

Les også

Finansguru slakter nyttige idioter og ESG-profitører

ESG står Environmental, Social and Corporate Governance. Møller Eiendom mener det kun er et spørsmål om tid før det samme inntreffer i Norge.

Allerede er det tegn til at listen for finansiering til levelige vilkår heves, skal man tro selskapet.

– Flere banker krever nå at man sender over energiattesten for å få utbetalt lån, og mange har krav om å rapportere faktisk energiforbruk. Det har vi ikke sett før nylig, sier Storli.

– Hvor lang tid tar det før Norge er på EU-nivå?

– Om jeg skal tippe? Noen år. Og så går det veldig fort.

FREMPEK: Møller Eiendom eier en håndfull slike bilanlegg i Latvia og Litauen. Her er bankene vesentlig mer opptatt av energimerking enn i Norge – foreløpig. Foto: Møller Eiendom

Marginale renteforskjeller

Myke verdier som bærekraft og ESG er gjerne ikke forbundet med massiv inntjening. Slik er det her også. Ifølge Møller Eiendom er det ikke noen pengepremie forbundet med bærekraftskoblingen.

– Det er veldig liten forskjell i marginen, og det er ikke på grunn av det vi gjør det. Det er mer som et verktøy for å ruste oss for fremtiden, og risikoreduserende for oss i tiden som kommer, sier Storli.

– Vi har formet mål og ambisjoner for bærekraft, og her bruker vi banken som verifikator. Vi kunne valgt å ikke gjøre det, for det slår litt på marginen, men vi har lyst til å lykkes med det, sier adm. direktør Andreas Jul Røsjø.

– Så Baltikum er et slags frempek på hva som vil skje i Norge om to år?

– Ja. Bærekraft er mye mer en verdimarkør enn det var før. Det vil ha en exit-verdi som forsvarer investeringen og mer til. Det er no-brainer å ikke tenke på det hvis man har kapasitet til det.

Røsjø, Storli og Bøe tror mange eiendomsselskaper som ikke tar inn over seg de nye EU-kravene vil få store problemer med refinansiering. Uten de riktige papirene å slå i bordet med, kan det bli dyrt.

– Det som virkelig skiller eiendomsselskapene nå er evnen til å få finansiering. Mange mindre selskaper har ikke forstått risikoen ved ESG i tiden som kommer, sier Røsjø.

– De vil kunne knekke ryggen?

– Ja, det kan skje, sier Storli.

– EU som funker

Som mye annet som er pønsket ut av bredt nedsatte komiteer i EU, er taksonomien kompleks og til dels vanskelig overførbar til norsk virkelighet. Møller Eiendom har derfor måttet føle seg litt frem.

Les også

Kjendisinvestorer reddet fra Arctic-havari

– Vår definisjon er en fortolkning av EUs taksonomi med tilpasninger for norske forhold. Dette har vi vært nødt til å gjøre for å få til en praktisk tilnærming, da det er en del rom for fortolkning som vi har vært nødt til å rydde til side for å gjøre det mulig å knytte regelverket opp i kommersielle avtaler, sier Storli.

– Dette fremstår som både dyrt og uoversiktlig å forholde seg til?

– Jeg er langt på vei enig. Veldig overordnet har man satt seg ned i Brussel for å finne ut hvordan man skal nå 2-gradersmålet. Det har man ikke sjanse til uten å få med private. Derfor bruker man bankene, og planen er at de skal få grønne innlån som gir riktige incentiver, sier Røsjø.

– Dette er EU som funker i praksis, slik jeg ser det. At man greier å dytte store kapitalstrømmer i riktig retning, sier Bøe.

– Bortsett fra subsidier, selvfølgelig. Men det er jo ikke noe man kan leve av.