Når renten stiger, går eiendomsverdiene ned. Slik er det også ved formuesverdsettelse for skatteformål. Nå har rentene steget en god stund, så dette så vi allerede for verdiene på næringseiendom ved utgangen av 2022. Fra 2021 til 2022 økte kalkulasjonsrenten, som ligger til grunn for skattemessig formuesverdi på næringseiendom, fra 6,4 prosent til 7,8 prosent.
Gjennom 2023 har renten fortsatt å stige. Skattedirektoratet beregner og kunngjør kalkulasjonsrenten i januar i året etter inntektsåret, basert på renten for 10-årige statsobligasjoner, med et risikotillegg på 5 prosentpoeng. Basert på årsgjennomsnittet så langt i år kan det ventes en rente på rundt 8,4 prosent for inntektsåret 2023.
Som et utgangspunkt fastsettes skattyters formue ved utgangen av inntektsåret, altså 31. desember for inntektsåret 2023. For aksjeselskap gjelder imidlertid et unntak, slik at verdsettelsestidspunktet er 1. januar i inntektsåret. Det vil si at fjorårets verdier legges til grunn. Dette gjøres av praktiske hensyn, som vi ikke går nærmere inn på her. Dette slår uheldig ut i en tid med økende renter.
Dersom aksjeselskapet har gjennomført kapitalendringer i løpet av inntektsåret, vil verdsettelsestidspunktet imidlertid endres til 31. desember (som for privatpersoner).
Hvordan skal man da sikre at man får den lavere formuesverdien på eiendommene sine i skattemeldingen for 2023?
Dersom man eier næringseiendom privat, trenger man ikke å foreta seg noe.
Rapportens nedslående konklusjon er at 75 prosent av eiendommene omsatt i perioden 2010–2019 hadde en lavere omsetningsverdi enn beregnede formuesverdier
Dersom man eier næringseiendom gjennom et aksjeselskap, kan man endre verdsettelsestidspunktet på aksjene ved å foreta en kapitalforhøyelse før årsskiftet (frist for melding til Foretaksregisteret er 4. desember). Kapitalforhøyelsen må være reell og ikke av symbolsk verdi.
Hvis vi tenker oss en næringseiendom med 20 millioner kroner i leieinntekter, blir formuesverdien:
Det er altså mulig å redusere formuesskatten med litt over 7 prosent med forholdsvis enkle grep.
6. oktober la regjeringen frem sitt forslag til statsbudsjett for 2024, og det var få store overraskelser eller vesentlige endringer for næringslivet. Men på formuesskatteområdet, foreslår regjeringen geografisk differensiert kalkulasjonsfaktor som grunnlag for verdsettelse av næringseiendom.
Bakgrunnen for forslaget om justeringer i beregningsmodellen for formuesverdi på næringseiendom, er en rapport fra NTNU Samfunnsforskning som viser at sjablongmodellen for å beregne markedsverdien av næringseiendom er for grovmasket. Dagens beregningsmetode fanger ikke opp de ulike kategoriene for næringseiendom i tilstrekkelig grad, og heller ikke de regionale ulikhetene.
Rapportens nedslående konklusjon er at 75 prosent av eiendommene omsatt i perioden 2010–2019 hadde en lavere omsetningsverdi enn beregnede formuesverdier. Dette gjaldt særlig utenfor de store byene.
For å treffe bedre med formuesverdiene, foreslår regjeringen at kalkulasjonsfaktoren økes med 1 prosentpoeng for næringseiendom lokalisert utenfor storbyene Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger fra og med inntektsåret 2024.
Skatteloven oppstiller også en såkalt «sikkerhetsventil» dersom man kan påvise en lavere markedsverdi enn den beregnede formuesverdien. Sikkerhetsventilen krever skriftlig, etterprøvbar dokumentasjon på faktisk markedsverdi (nylig gjennomført transaksjon) eller estimert markedsverdi (for eksempel ved takst).
Sanaz O. Ferdowsi
Advokatfullmektig og siviløkonom
Morten H. Christophersen
Advokat og partner
Begge i RSM Advokatfirma
