Kan vi få i pose og sekk?

Kari Due-Andresen, managing partner og sjeføkonom, Akershus Eiendom. Foto: Iván Kverme

I markedet for næringseiendom er det en fordel med høy konsumprisvekst. Årsaken er at husleiene årlig justeres opp med veksten i KPI. Dersom prisveksten er høy, blir leieinntektene for gårdeiere tilsvarende oppjustert. Mange eiendomsaktører lurer nå på om konsumprisveksten kanskje kan bli liggende høyt i flere år framover. Samtidig sitter mange eiendomsaktører med et håp og en forventning om at rentene snart skal ned igjen fra de høye nivåene vi nå observerer. 

Kan begge disse tingene skje samtidig? Kan vi få en «drømmesituasjon» for eiendomsaktører hvor inflasjonen forblir høy, men rentene faller tilbake til hyggeligere nivåer? Det korte svaret er nei.

Sentralbankene gir seg ikke

Sentralbankene kommer til å kjempe mot den høye prisveksten helt til jobben er gjort. Inflasjonen har aldri vært så høy så lenge sentralbankene har hatt inflasjonsmål. Det betyr at denne situasjonen fremstår som syretesten på om inflasjonsstyringen faktisk fungerer i hardt vær. 

Gitt hvordan sentralbankene i Vesten nå uttaler seg, er det heller ingen grunn til å vente at de har tenkt å gi opp kampen mot høy konsumprisvekst. Både Fed, ECB og Norges Bank insisterer på at man må kunne være sikre på at inflasjonen er på vei tilbake til inflasjonsmålet på 2 prosent, før man kan lene seg mer tilbake i pengepolitikken. At inflasjonen kommer ned blir et spørsmål om troverdighet for sentralbankene og det pengepolitiske regimet.

Høyere inflasjonsmål?

Men hvis prisveksten er så høy og gjenstridig, kan vi ikke bare få høyere inflasjonsmål? Jeg har fått flere spørsmål om dette i det siste. Men det er nok totalt urealistisk. Bakteppet her er at flere sentralbanker, inkludert Fed, før pandemien diskuterte om inflasjonsmålene nettopp burde være høyere. På det tidspunktet var problemet at inflasjonen var for lav. Tanken var at dersom man hadde et høyere mål, ville prisveksten over tid ligge høyere, og da kanskje ikke bli presset så langt ned i lavkonjunkturer. 

Konklusjonen ble imidlertid at inflasjonsmålet på to prosent ikke ble endret. En viktig begrunnelse var at det har en kostnad i seg selv å endre et mål, nettopp fordi det gir inntrykk av at målet kan endres etter politikernes forgodtbefinnende. Å endre målet kan fjerne forankring og troverdighet for målet. Riktignok endret norske politikere vårt inflasjonsmål fra 2,5 prosent til 2,0 prosent i 2018. Vi gikk altså mot strømmen og senket inflasjonsmålet i Norge, for å få det samme målet som de andre. Å heve inflasjonsmålet igjen ville være å innrømme at man tok feil. Det skjer ikke.

«High for long»

Det er nok bare å finne seg i at vi har det inflasjonsmålet vi har, og sentralbankene kommer ikke til å lempe på pengepolitikken før inflasjonen er tydelig på vei ned.

Markedsforventningen i dag ser ut til å være at rentene skal holde seg høye lenge, både hjemme og ute. «Higher for longer» har blitt «high for long». Dette bygger på en forventning om en relativt myk landing i norsk og internasjonal økonomi, hvor det tar tid før både lønnsvekst og inflasjon avtar. 

Det dårlige scenariet er en hard landing med markert oppbremsing i økonomisk aktivitet og oppgang i arbeidsledighet.

Men markedsaktørenes forventning kan selvsagt være feil. Hva skal i så fall til for at rentene avtar raskere? Det kan hovedsakelig skje av to årsaker: enten at inflasjonen svekkes raskere enn ventet eller at realøkonomien gjør det. Det hyggelige scenariet med overraskende lav inflasjon er kanskje ikke det mest sannsynlige. Dette er fordi mye av den høye prisveksten nå er drevet av høy lønnsvekst, som igjen skyldes et stramt arbeidsmarked. Det dårlige scenariet er en hard landing med markert oppbremsing i økonomisk aktivitet og oppgang i arbeidsledighet. Dette scenariet blir mer sannsynlig jo høyere renten må settes, og jo lenger den må holdes høy. Enten kommer altså renten ned med inflasjonen, eller så kommer renten og inflasjonen ned med realøkonomien. 

Enten kommer altså renten ned med inflasjonen, eller så kommer renten og inflasjonen ned med realøkonomien.

Hvilket scenario som materialiserer seg, vil ha mye å si for eiendomsmarkedet og for eiendomsverdier. Dersom rentene blir liggende relativt høyt i flere år framover, i tråd med dagens markedsforventning, vil det trolig innebære at avkastningskravene på eiendom må justeres noe videre opp, som igjen betyr en viss videre nedgang i eiendomsverdier. Hvilket scenario som utspiller seg er uvisst, men min påstand er at man kan være sikre på én ting, og det er at vi ikke får en situasjon med både høy konsumprisvekst og lave renter samtidig. Det ville innebære en fallitterklæring for pengepolitikken. Vi kan glemme å få i pose og sekk.