Klimatrusler fremtvinger reprising

Gjestekommentar: Henrik Sommerfelt, Head of Scandinavia, CMC Markets

Henrik Sommerfelt, CMC Markets. Foto: CMC Markets

Mars i år ble den tiende måneden på rad med rekordhøye temperaturer globalt, ifølge en EU-rapport publisert i forrige uke.

Fortsetter utviklingen, kan det få store konsekvenser på mange områder, deriblant for eiendomsmarkedene. Og klimaendringer kan ramme vel så hardt på eksklusive adresser.

Feriefavoritter byttes ut?

Et par vintre på rad med prekær snømangel i Alpene har skapt et brutalt klasseskille mellom skianleggene – «the haves and have-nots» når det gjelder snøsikkerhet. Grønne skibakker i februar blir det ikke mye penger i kassen av.

Skandinaviske skianlegg kan under normale omstendigheter ikke måle seg med det beste i Alpene, men med stabile snøforhold og lange vintre kan det tenkes at stadig flere skiturister anser Hemsedal, Trysil eller Hafjell som attraktive alternativer.

Lengre syd i Europa er det blitt så kokende varmt midt på sommeren at flere pengesterke nordeuropeere anser det som nærmest uutholdelig å tilbringe fellesferien ved Middelhavet. Flere nordeuropeiske strandbyer kan komme til å stjele solhungrige kunder, for 20–25 grader holder i massevis hvis alternativet er 40–50.

Hvis traumatiske naturkatastrofer blir regelen snarere enn unntaket, er det vanskelig å unngå fallende etterspørsel

Brannsalg

I de eksklusive kystområdene vest for Los Angeles bor mange av Hollywoods største stjerner, men heller ikke de er skjermet fra effektene av klimaendringene. Snarere tvert imot: flere ganger har voldsomme skogbranner kommet faretruende nær deres gigantiske villaer, der svømmebassenger i grønne hager er omgitt av knusktørre områder.

Etter Californias store flammeinferno i 2020 oppsto en interessant effekt: i noen av de hardest rammede nabolagene steg boligprisene dramatisk. Ulogisk? Nei, for de populære områdene hadde allerede mye større etterspørsel enn tilbud, og nå ble flere nylig hjemløse brått lagt til på kjøperlisten. Man vil jo ikke flytte langt av gårde uten videre.

Men på lengre sikt, hvis traumatiske naturkatastrofer blir regelen snarere enn unntaket, er det vanskelig å unngå fallende etterspørsel. Ingen ønsker å måtte evakuere hjemmet sitt hvert år eller betale skyhøye forsikringspremier. I nabolag som blir særlig hardt rammet, kan ødelagte hus fort falle 70–100 prosent i verdi, men selv uskadde nabohus kan falle 20–30 prosent, ifølge eiendomsrådgiveren Landmark Research Group. Og da spretter ikke prisene opp igjen over natten: etter en ødeleggende brann kan et boligområde trenge et helt tiår på å hente seg inn igjen.

Les også

Nå kan du få gratis ferie i Hellas

I forbindelse med 2020-brannene ble det estimert at California alene har mer enn 12.000 hjem til en samlet verdi av over 10 milliarder dollar som er sårbare for naturkatastrofer, ifølge den ledende eiendomsformidleren Realtor.com.

Klima-reprising

Gjennom 2023 påløp det ekstremværrelaterte kostnader i USA for minst 23 milliarder dollar. Populære stater som California og Florida, kjent for sitt behagelige klima, er også blant de mest utsatte. Noen av forsikringsselskapene har rett og slett sluttet å dekke de mest risikable områdene.

20 prosent av amerikanske hjem er feilpriset på grunn av risikoen for flom, ifølge en analyse fra DeltaTerra Capital. Selskapets toppsjef Dave Burt er en av dem som forutså kollapsen i det amerikanske boligmarkedet i 2007–09. Han advarer om at hvis uhellet først inntreffer, kan det utløse store konsekvenser – ikke bare i de rammede nabolagene, men også i finansmarkedene. Han mener en slik reprising av deler av det amerikanske boligmarkedet vil kunne få konsekvenser tilsvarende en fjerdedel av finanskrisen.

Kanskje er det ikke for sent å kjøpe hytte i Hemsedal eller sommerhus i Sverige?

Utvider man risikoen til å inkludere andre miljøtrusler som skogbranner, ekstremvarme, kraftig vind og dårlig luftkvalitet, er det så mange som 45 prosent av amerikanske boliger som er i faresonen for dramatiske ødeleggelser, ifølge Fortune. Da er det snakk om eiendomsverdier for til sammen 22 billioner dollar.

Mye usikkerhet

Det er fortsatt mye usikkerhet knyttet til klimaendringenes påvirkning på eiendomsmarkedene, og det er fortsatt store sprik mellom investorer når det gjelder å hensynta denne typen risiko.

McKinsey-rapporten «Climate risk and the opportunity for real estate» fra 2022 pekte på at den pågående klimaomstillingen vil gi både utfordringer og muligheter for eiendomsbransjen.

Den kom med følgende tre anbefalinger til bransjeaktører som ønsker å være godt skodd for utviklingen fremover:

• Innlemme både direkte og indirekte risiko relatert til klimaendringer når eiendommer skal verdivurderes.
• Avkarbonisere eiendommer.
• Skape nye inntektsstrømmer for investorene, leietagerne og lokalsamfunnene basert på krav til klimaomstilling.

For førstegangskjøpere i Oslo sentrum er det kanskje ikke så mye å tenke på, men skal man investere i et hjem eller feriehus for de neste 10–50 årene, kan det lønne seg å ta en grundig vurdering av mulige klimatrusler.

Og kanskje er det ikke for sent å kjøpe hytte i Hemsedal eller sommerhus i Sverige?

Henrik Sommerfelt

Head of Scandinavia, CMC Markets