Det har nå vært lav aktivitet i transaksjonsmarkedet for næringseiendom i godt over et år. Aktørene venter på fotfeste i rentemarkedet, men konsumprisveksten har stadig overrasket på oppsiden det siste året. Dermed har rentetoppen blitt skjøvet stadig høyere og lenger frem i tid, både i Norge og hos våre handelspartnere. Ikke bare de korte, men også de lange rentene, er nå høyere enn de har vært på lenge.
Transaksjonsvolumet i år er halvparten av hva det var over samme periode i fjor, og det årlige volumet ser ut til å bli det laveste på rundt ti år. Mye av nedgangen kommer av at markedets største selgergruppe de siste fem årene, de tradisjonelle eiendomsselskapene, har solgt 75 prosent mindre hittil i år enn de pleier i et normalår. Selv med en sterk avslutning på året har dette mye å si for den totale likviditeten i markedet.
Samtidig er det ikke helt stille. Bak transaksjonsvolumet hittil i år på 40 milliarder kroner står flere aktive investorer som ser muligheter i dagens utfordrende marked. Nordiske eiendomsfond, som har hentet historisk mye egenkapital i sine siste kapitalinnhentingsrunder, er spesielt aktive for øyeblikket. De mest aktive fondene har utpregede “core+”- og “opportunistiske” strategier, som må til for å kunne forvente høy avkastning i dagens utfordrende finansieringsmarked. I Norge har disse fondene doblet sin andel av totalmarkedet. I Sverige er trenden enda sterkere, hvor de internasjonale eiendomsfondene står for nesten 40 prosent av totalmarkedet – mot 15 prosent i 2021.
Ytterligere tilpasninger
For at den bredere investorsfæren skal komme ned fra gjerdet, og totalvolumet tilbake til normale nivåer, må prisen på næringseiendom tilpasse seg dagens finansieringsmarked. Yieldene på eiendom har tatt seg endel opp fra bunnen, men må trolig videre opp for å få i gang investeringsaktiviteten.
Over tid har det naturlig nok vært en svært tett sammenheng mellom rentenivå og yield på næringseiendom. Ser man på ti års swap-rente og prime yield, har differansen mellom disse historisk ligget på 170 basispunkter i snitt. Pr. 1. november ligger ti-års swap-rente på 4,35 prosent, mens prime yield ifølge vårt estimat ligger på 4,75 prosent. Dette innebærer en differanse på magre 40 basispunkter. Dersom rentene kun skal avta moderat de kommende årene, må i så fall prime yield stige videre for å komme tilbake til en fornuftig avkastning på eiendom.
Så vi gjentar hva vi skrev under ingressen: Gitt at rentetoppen passeres, yieldene justerer seg opp og konjunkturbunnen er i sikte, noe vi venter vil skje frem mot sommeren neste år, vil trolig investoraktiviteten i eiendomsmarkedet ta seg mer opp.
