Fjellhytter: – Kan gjøre gode kjøp nå

– Vi selger mest mellom tre og seks millioner kroner. Det er stor variasjon i størrelse og beliggenhet innenfor denne prisklassen. En liten leilighet nær et skianlegg kan koste opp mot 100.000 kroner pr. kvadratmeter, mens en tilsvarende leilighet tre kilometer unna kan være rundt 30.000 kroner pr. kvadratmeter. Beliggenhet og standard er avgjørende for prisen.

Det bygges kontinuerlig på steder som Geilo, men det er ikke mange store prosjekter under utvikling akkurat nå, ifølge Haatuft. Flere av prosjektene som ble solgt under pandemien er ferdigstilt.

– Det er planlagt noen store prosjekter i Vestlia, men de er avhengige av politisk vilje for å komme i gang. Det handler om å oppfylle en rekke krav, som kan være kostbare, før bygging kan starte. Forhandlinger med kommunen om utbyggingsavtaler er nødvendige for å unngå store kostnader, som for eksempel 50 millioner kroner til ny rundkjøring og vannforsyning, sier Geilo-megleren.

Ingen napp på Dæhlie-hytte i Trysil

I skrivende stund ligger det 3.301 hytter til salgs på fjellet i Norge på Finn.no, der brorparten, 1.198 av disse, ligger i fylket Innlandet, som er hjem til populære skisteder som Trysil, Sjusjøen, Hafjell og Kvitfjell.

118 av fritidsboligene på fjellet har en prisantydning på over ti millioner kroner, og den dyreste hytta til salgs på fjellet akkurat nå har en prislapp på 29 millioner og ligger på Trysilfjellet sør.

Hytta fra 1997, som er deleid av skilegenden Bjørn Dæhlie gjennom selskapet Bakketunet Eiendom AS, har et bruksareal på 788 kvadratmeter og består av hovedhytte, gjestehytte, stabbur og garasje i laftet tømmer. Hytta har totalt 11 soverom, og i Finn-annonsen reklameres det med ski inn/ski ut-muligheter til både langrennsløyper og alpinanlegg.

Dæhlie-hytta er forsøkt solgt flere ganger siden høsten 2022, men kjøperne lar vente på seg. Ansvarlig megler, Petter Birkrem i Eiendomsmegler 1 SR i Trysil, tror det kan stå på prisen.

– Den er priset til 29 millioner kroner, som er rekordhøyt for Trysil. Tidligere har den høyeste prisen som har vært solgt på denne eiendommen vært 21 millioner kroner, sier Birkrem.

Dæhlie & co driver med kommersiell utleie av hytta nå, og Birkrem sier det derfor ikke haster med å få solgt den.

– Det er den største og fineste hytta man kan leie i Trysil når man ser på beliggenhet, antall senger og kapasitet. Den blir raskt leid ut, og i fjor hadde den en leieinntekt på nær to millioner kroner. Til tross for den høye prisen på 29 millioner kroner går det økonomisk sett ganske bra. Eierne er ikke nødvendigvis nødt til å selge, men ønsker å teste markedet for å se om det er noen kjøpere. Det er umulig å bygge noe så stort som denne hytta i Trysilfjellet i dag, da det ikke finnes ledige tomter som tillater en så stor bygning. Derfor er slike store hytter ganske unike, sier Birkrem.

– Selger mer enn i fjor

Trysil-megleren har holdt igjen en rekke fritidsboliger som skal slippes like før høstferien, som er da markedet “virkelig tar av”.

– Jeg merker en økt interesse sammenlignet med i fjor, og tror markedet vil være bedre i år. I første kvartal 2024, som er høysesong i Trysil, hadde jeg omtrent 20 prosent mer salg enn i samme periode året før. Året har derfor startet tidligere og bedre enn tidligere. Så langt i år har jeg også oppnådd 19 prosent mer salg sammenlignet med samme periode i fjor. Dette tyder på en forbedring, muligens fordi rentene har stabilisert seg på et høyere nivå.

Mens rentene har gjort nordmenn mer usikre, har situasjonen blitt bedre for svenskene.

– Den svenske kronekursen har styrket seg, noe som gir dem bedre kjøpekraft, og det er også en positiv renteprognose i Sverige. Svensker har utgjort omtrent 25 prosent av kjøperne i Trysil, noe som er en konstant andel på grunn av den korte avstanden mellom Sverige og Trysil. Nå ser vi også flere danske kjøpere, takket være en gunstig valutakurs. Det er derfor merkbart flere utenlandske kjøpere nå, sier Birkrem.

Han selger, i likhet med Haatuft på Geilo, også rundt 50/50 leiligheter og hytter.

– Mange velger leiligheter for å unngå vedlikehold, mens andre ønsker den tradisjonelle hytteopplevelsen.

Utfordrende å selge prosjekthytter

– Når det gjelder billigere hytter, merker jeg at det er en viss interesse, men prosjektering av nye hytter er utfordrende. I området Mosetra har utbyggere kjøpt tomter for å prosjektere og bygge, men det er vanskelig å selge slike prosjekterte hytter. Det er lettere å få solgt en hytte etter at den er bygget, slik at kjøperne kan se det ferdige resultatet.

Birkrem har for øyeblikket tre eiendommer til salgs på Mosetra, og solgte syv andre hytter på feltet forrige sesong. De tre som fortsatt er tilgjengelige er ferdigbygde.

– Salg av prosjekterte eiendommer er ikke like enkelt nå som det var i 2020 og 2021. For tiden er det enklere å selge nøkkelferdige eiendommer.

Det er stor forskjell i tilbudet på Trysil.

– Markedet nå er mer et kjøpers marked enn selgers marked, ettersom det er flere eiendommer til salgs. På Finn.no er det nå 186 fritidseiendommer til salgs i Trysil kommune, sammenlignet med 75 på slutten av 2021. Tidligere var det et selgers marked med mange bud som ble lagt inn usett, og mange eiendommer ble solgt via Facetime på grunn av pandemien. Rundt 130 til 150 enheter til salgs betraktes som et balansert marked. Når det er mer enn dette, blir det mer et kjøpers marked.

– Mange handlet impulsivt

Selv om markedet har blitt mer selektivt, skal de mest populære eiendommene med god beliggenhet gå raskt, ifølge Birkrem.

– Jeg har hatt budrunder hvor prisene har gått høyt over prisantydning, spesielt for unike eiendommer som sjelden er til salgs. Dette skjer sjeldnere nå enn før. Sammenlignet med 2019, som var et bra år, mener jeg at vi nå befinner oss på et 2020-nivå når det gjelder både antall eiendommer til salgs og priser. Det er ganske bra.

I mars 2020 turte knapt noen å handle hytte på fjellet, men så fort reiserestriksjonene kom begynte salget å ta av, ifølge Birkrem.

– Mange som opprinnelig ikke hadde tenkt å kjøpe, handlet impulsivt. Nordmenns tendens til å være korttenkte førte til at mange kjøpte hytte fordi de ikke kunne reise, og senere bestemte seg for å selge igjen når behovet for hytte ikke lenger var der. I tillegg har renteøkningen bidratt til at noen nå må selge.

Deilig å være dansk i Norge

Trysil-megleren merker også en økt interesse fra danske kjøpere.

– De ser på eiendom i Norge som en god investering, spesielt med den lave kronekursen. Med dagens kurs kan de potensielt tjene 20 prosent på en forbedring i kursen. Dette gjør eiendom i Norge spesielt attraktivt for danske investorer, sier Birkrem.

Prognosesenteret registrerer også at flere dansker inntar det norske fjellhyttemarkedet.

– Vi ser at nesten fem prosent av hyttekjøperne hittil i år er utenlandske statsborgere, sier Carl Christian Mathiesen, senioranalytiker i Prognosesenteret.

Normalt ligger denne andelen på ca. to prosent.

– Det norske hyttemarkedet har historisk vært et relativt trygt marked å investere i på lang sikt, og en eventuell valutafordel gjør investeringen mer attraktiv – gitt at den norske kronen vil styrke seg. Sistnevnte er selvsagt ingen garanti, da det er stor usikkerhet angående utviklingen av den norske kronen i årene som kommer. 

Det er spesielt dansker, hvor “den danske kronen er tilnærmet bundet til euroen”, som burde kjenne sin besøkelsestid akkurat nå, mener senioranalytikeren. 

– Mange av dagens hyttekjøpere husker fortsatt da den norske og danske kronen var tilnærmet lik for bare tolv år siden. Siden den gang får dansker 50 prosent mer norsk krone for sin danske krone, sier Mathiesen.

Prisoppgang på landsbasis

Han ser at fritidsboligmarkedet ligner endel på fjoråret hva angår antall omsetninger, med “et relativt lavt nivå sammenlignet med normale år før pandemien”.

– Den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen har imidlertid styrket seg noe og er ca. fire prosent høyere enn i samme periode i fjor. Basert på foreløpige omsetningstall og trender de siste månedene, forventer jeg at det omsettes ca. fem prosent flere fritidsboliger i 2024 sammenlignet med 2023. Dette er imidlertid 35 prosent færre enn rekordåret 2021 under pandemien – men det litt feil å sammenligne med slike unntaksperioder, sier senioranalytikeren.

I slutten av fjoråret spådde han en vekst i antall omsetninger i 2024 og en prisvekst mellom null til fem prosent, noe som er i tråd med det han har sett hittil i år.

– Hva angår fritidsboliger på fjellet, over 800 moh, er det en omsetningsnedgang med seks prosent mot samme periode i fjor, men også i dette segmentet er kvadratmeterprisen fire prosent høyere enn samme periode i fjor, sier Mathiesen. 

Han tror de høye rentene har satt mange nordmenn på gjerdet, der de venter på at rentene blir lavere før de kjøper hytte. 

– Vi vet at utlånsrentene er den sterkeste barrieren mot hyttekjøp. Vi skal heller ikke undervurdere at mange fremskyndet hyttekjøpet under pandemien som markedet fortsatt preges noe av, sier senioranalytikeren.

Leilighet i byen og familiehytte på Beitostølen

På Beitostølen i Valdres ser hyttemeglere også en tendens til at markedet stabiliserer seg på førpandemi-nivåer.

– Vi nærmer oss volumet vi hadde før coronapandemien. Det tar lengre tid å selge, omløpshastigheten er rundt 100 dager, men det meste blir solgt. Man må bare ha is i magen og jobbe mer med kjøperne over tid, sier Linn Hamre i Aktiv Valdres.

Hun opplevde at det tok lengre tid å selge i fjor også.

– Det går tregere for objekter mellom tre og seks millioner. Men fra seks millioner og oppover løsner det litt. De rimeligste hyttene, den tradisjonelle folkehytta på rundt én million, går fortsatt raskere, sier Hamre.

I Valdres, der populære Beitostølen ligger, er tilbudet størst på hytter, og det er også ofte dette kjøpere søker i området.

– Mange vil ha plass til barn og barnebarn på hytta, spesielt hvis de har en leilighet i byen. Det sosiale livet på hytta er viktig. Hytta skal være et samlingspunkt for alle. 

Hytter som ligger uten mulighet for biladkomst oppleves mer utfordrende å selge. 

Bynær skidestinasjon

På det populære skistedet Norefjell, bare halvannen times kjøretur unna hovedstaden, merkes de samme trendene som på de større skidestinasjonene.

– Det er klart at markedet frem til 2022 var bedre enn det markedet vi opererer i nå. Krig, “energikrise”, rentehevninger og kronekurs har gjort at mange ikke strekker seg like langt til å kjøpe fritidsbolig nå som før. Volumet på fritidsboligsalget gikk ned i 2022/2023 med ca. 30 prosent målt mot 2021. 2024 ser foreløpig bedre ut, men jeg antar at vi fortsatt omsetter ca. 15–20 prosent færre fritidsboliger enn i 2021. Det faktum at mange prosjekter på fjellet er lagt på is foreløpig, har også innvirkning på volumet, sier Bendik Blumenthal i Nordvik, som selger fritidsboliger på Norefjell.

– Hva vil folk ha nå?

– Nærhet til alpinbakken eller en langrennsløype er alltid en klassiker. Ellers er utsikt og solforhold avgjørende for mange. Jeg solgte nettopp en hytte fra 2019. Den lå bare ute i et par uker, men det var stor interesse fordi den lå sentralt til på Norefjell, hadde kort vei til langrenns- og alpinbakke og god standard, sier Blumenthal.

– Hvilke objekter ligger lengst ute?

– Øvre prisklasse – over 15 mill. Der er det litt enten eller. Det kan ligge ute en stund, eller det kan gå kjapt. Ellers er det ofte slik at dersom man ligger for høyt i pris, er det lite interesse. Derfor er vi fjellmeglere opptatt av å justere prisen etter markedet. Noen selgere har bedre tid enn andre og er kanskje ikke like opptatt av å stresse ned prisen – spesielt ikke i starten av sesongen. Det kan medvirke til at noe ligger lenger ute, sier Blumenthal.

– Mye etterslep

Norefjell-“kollega” Morten Høegh i Sem & Johnsen er positiv til høstens fjellhyttemarked.

– Høsten ser veldig bra ut så langt. For øyeblikket merker vi en betydelig økning i forespørslene sammenlignet med forrige sesong. Selv om salgsvolumet ikke er enormt, er folk aktive i markedet og ønsker å kjøpe. Det er mer liv i markedet nå enn det har vært på lenge. Fjoråret var nesten helt dødt, men nå har vi daglige henvendelser. Forskjellen er betydelig, sier Høegh, som primært selger fritidseiendommer fra fire millioner kroner og oppover.

Han opplever at de er tilbake på nivåer som ligner på 2019, men tror interessen vil øke utover høsten.

– Det er fortsatt muligheter for gode kjøp fordi vi har mye etterslep fra vinteren. Det er endel attraktive eiendommer tilgjengelige, så interesserte kjøpere har fortsatt sjansen til å gjøre gode kjøp. Utviklingen vil også avhenge av hva Norges Bank foretar seg.

Etterspørselen skal for Høeghs del være størst i prisintervallet mellom fire og åtte millioner, og vanligvis er leilighetene i dette prissegmentet mellom 90 og 160 kvadratmeter, og ligger gjerne sentralt ved skianlegg.

– Det har vært vanskeligere å selge hytter som ligger litt inne på fjellet, og eldre tømmerhytter er mer utfordrende å selge. Det gjelder både rimelige og dyre hytter. For eksempel kan du få en tømmerhytte på 150 kvadratmeter til rundt fem millioner kroner, men den kan være vanskeligere å selge på grunn av vedlikeholds- og strømutgifter. Det er også et problem med oppussingsobjekter, da mange kjøpere foretrekker noe mer moderne og innflyttingsklart, sier Høegh.

Prosjekterte hytter er også noe tyngre å få solgt unna.

– Jeg har et prosjekt med nye hytter som har stått stille i vinter, men som nå er lagt ut for salg igjen. Vi prøver igjen nå fordi det er mer aktivitet i markedet. Bruktmarkedet, derimot, ser ut til å være mer aktivt.