Debattinnlegg: Kjersti Cecilie Jensen og Anders Evjenth, partnere og advokater i Bull & Co
I over to år har det vært et byggeforbud i småhusområdet i Oslo som omfatter 28.300 eiendommer. I fjor ble det gitt et amnesti for søknader fremmet innenfor et åtte ukers vindu, og det ble innført enkelte unntak fra byggeforbudet.
Den gamle småhusplanen tillot i hovedsak 24 prosent bebygget areal (BYA), unntaket 22 prosent BYA (begge deler inkludert arealer til parkering), mens den nye småhusplanen tillater 18 prosent BYA eksklusive parkering. Ikrafttredelse av ny plan avhenger av at Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) trekker sin innsigelse eller at departementet ikke tar den til følge. Innsigelsen er rettet mot en alvorlig, men forutsigbar mangel ved planforslaget: Kommunen besørget ikke tilstrekkelig utredning av faren for flom eller skred. Med dagens klimautfordringer er det lite sannsynlig at innsigelsen trekkes. Kommunen krever dessuten rutinemessig slike utredninger fra andre aktører som fremmer planforslag.
Så hva skjer hvis departementet tar NVEs innsigelse til følge? I denne situasjonen er det reelt sett bare to alternativer:
Hver ny boenhet i småhusområdet vil som regel frigjøre to små leiligheter i den øvrige boligkjeden
Vi mener kommunen bør velge alternativ 1. Boligbehovet i Oslo er prekært, og med arealknapphet i en by omkranset av sjøen og markagrensen, er fortetting den eneste muligheten for å sikre en bærekraftig boligutvikling. Hver ny boenhet i småhusområdet vil som regel frigjøre to små leiligheter i den øvrige boligkjeden.
Mange aktører varsler at boligmangelen i Oslo vil føre til prisgalopp. En oversett realitet er at svært lite boligbygging skjer i offentlig regi; det er private utbyggere som står for utbyggingen. Det er vanskelig for disse å investere i nye prosjekter når det er uklart om det kan bygges etter det midlertidige unntaket fra byggeforbudet, ny småhusplan, eller ingen av delene.
Kommunen bør også tillate høyere utnyttelse i visse områder, for eksempel rekkehus og lavblokker der det er god kollektivdekning. De fleste andre norske byer tillater større grad av fortetting for å møte boligbehovet, så hvorfor skal Oslos småhusområder ha store hager kun for de kapitalsterke?
Politikk handler om å ta valg for fremtiden. Dersom Oslos politikere ønsker boligbygging, kan ikke en byggestopp for 28.300 tomter opprettholdes. Vi oppfordrer kommunen til å tillate mer bygging nå, og samtidig at den straks igangsetter utredning av flom- og skredfaren. Inntil kommunens utredning foreligger, må utbyggere ansvarsbelegge nødvendig geoteknisk prosjektering.
Kjersti Cecilie Jensen
Anders Evjenth
Partnere og advokater i Bull & Co
